Presumtionshyra är en särskild typ av hyra som tillämpas för nyproducerade lägenheter i Sverige. Det är en hyra som förhandlas fram mellan en hyresvärd och en lokal hyresgästorganisation, som till exempel Hyresgästföreningen.

Till skillnad från traditionell hyressättning, som baseras på lägenhetens bruksvärde (det vill säga dess standard, skick och läge i jämförelse med andra likvärdiga lägenheter), beräknas presumtionshyran utifrån fastighetens produktionskostnad. Namnet kommer från det juridiska begreppet ”presumtion”, som betyder ”antagande”. I det här fallet antar man vad en skälig hyra är baserat på vad det kostade att bygga huset plus en rimlig vinst för hyresvärden.

Varför finns presumtionshyra?

Systemet med presumtionshyror infördes 2006 med det huvudsakliga syftet att stimulera byggandet av fler hyresrätter. Genom att låta hyran spegla de faktiska byggkostnaderna (som ofta är höga) och garantera en rimlig avkastning, minskar den ekonomiska risken för fastighetsägare. Detta skapar ett starkare incitament att investera i nyproduktion av hyresbostäder. Modellen ger förutsägbarhet för hyresnivåerna och anses ha bidragit till att byggandet av hyresrätter har ökat markant.

Hur länge gäller presumtionshyran?

En presumtionshyra gäller under en tidsbegränsad period på 15 år från det att lägenheten färdigställdes. Efter dessa 15 år ska hyran övergå till att bestämmas enligt det vanliga bruksvärdessystemet. Under 15-årsperioden förhandlas hyran årligen, men ofta med en lägre procentuell höjning än för äldre lägenheter. Syftet med detta är att successivt fasa in hyran så att den harmoniserar med de bruksvärdesbaserade hyrorna på orten när perioden är över.

Viktiga egenskaper hos presumtionshyra:

• Kan inte prövas mot bruksvärdet: Under 15-årsperioden kan en hyresgäst inte vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad mot lägenhetens bruksvärde.
• Ska inte påverka andra hyror: Presumtionshyror får inte användas som jämförelsematerial vid förhandlingar om bruksvärdeshyror för andra, äldre lägenheter. Detta förhindrar att de initialt högre hyrorna i nyproduktion driver upp den allmänna hyresnivån (”smittar av sig”).
• Rimlig avkastning: Vad som anses vara en ”rimlig avkastning” för hyresvärden varierar beroende på projektets risk, som påverkas av faktorer som byggkostnad, geografiskt läge och aktuella räntenivåer.